Comprar um imóvel é um grande passo na vida de muitos investidores. Ao mesmo tempo em que é uma bela conquista, exige uma série de cuidados, com listas de documentos que podem tornar o processo um pouco chato e burocrático.
Se você está passando por este momento na sua vida, não deixe que os empecilhos que podem surgir te desanimem! Nós temos um guia completo de compra de imóveis usados que, com certeza, vai te trazer mais confiança na condução de todas as etapas até que a compra se concretize.
Uma das etapas mais importantes é a verificação de toda a documentação envolvida. E não é pouca coisa! Por isso, detalhamos para você uma lista com todos os documentos que você vai precisar, seja do imóvel ou vendedores, explicando o que eles significam e onde você pode consegui-los . Fique atento!
- Matrícula de Imóveis
- Título Aquisitivo
- Certidão Negativa de Débitos Municipais
- Declaração De Inexistência De Débitos Condominiais
- Comprovante de Pagamento e Contas de Luz dos últimos 3 meses
- Capa do IPTU do ano vigente contendo as áreas do imóvel.
- FIQUE ATENTO: Certidões Positivas do Imóvel são um risco?
Documentações dos Vendedores e Empresas
- Certidão dos Distribuidores Forenses Cíveis e da Família da Justiça Estadual, incluindo executivo fiscal.
- Certidão dos Distribuidores forenses de falência, concordata, recuperação judicial e extrajudicial abrangendo os últimos 10 anos.
- Certidão de Distribuição de Ações Criminais
- Certidão do Distribuidor da Justiça Federal
- Certidão do Distribuidor da Justiça do Trabalho
- Certidão dos Cartórios de Protestos
- Copia de RG e CPF autenticadas dos vendedores
- Certidão de Casamento Atualizada
- Certidão Conjunta da Receita Federal e Procuradoria Geral da Fazenda Nacional
- FIQUE ATENTO: Certidões Positivas dos Vendedores são um risco
Documentações do Imóvel:
A matrícula de um imóvel é o primeiro documento a ser pesquisado em uma transação imobiliária e nele consta toda a história do imóvel desde sua incorporação. É o equivalente a linha do tempo (do facebook/instagram) do imóvel, com informações sobre valores negociados, compradores e vendedores, financiamentos, hipotecas, disponibilidade para negociação, entre outros.
A matrícula de um imóvel é um documento público e você pode ter acesso ao mesmo no Cartório De Registro De Imóveis no qual foi registrado ou então, caso possua o número da matricula em mãos, você pode obter uma cópia não autenticada na internet. Alguns sites oferecem este tipo de serviço.
O custo para aquisição de cópia simples é relativamente barato, algo entre R$10,00 e R$ 20,00, a cópia autenticada já é um pouquinho mais salgada, na faixa dos R$ 50,00 a R$ 60,00.
Para poder dar seguimento à compra do imóvel o vendedor precisa apresentar ao comprador a Matrícula (ou Certidão Atualizada de Propriedade) com negativa de ônus e alienações, expedida pelo Cartório de Registro de Imóveis competente.
O título aquisitivo pode ser a escritura pública de compra e venda, contrato particular de compra e venda, contrato de financiamento, carta de arrematação, entre outros utilizados pelo vendedor para registro do imóvel quando de sua aquisição. É um dos documentos que deve ser apresentado pelo vendedor para que a transferência do imóvel possa ser efetuada no Cartório de Registro de Imóveis.
Esta certidão é emitida pelo município e diz respeito principalmente a situação dos débitos relativos ao IPTU. A busca por esta certidão é pública e demanda apenas o número de contribuinte para ser realizada. Este número, em muitos casos, pode ser encontrado na matrícula do imóvel. Caso você não o encontre, precisará consultar o vendedor para poder realizar esta pesquisa.
Em São Paulo esta certidão pode ser solicitada no site da prefeitura, opção Certidão Tributaria IPTU.
Esta declaração só é necessária para o caso de compra de imóveis em condomínios, seja apartamento ou casa.
Para ter certeza de que a documentação é válida, certifique-se de que a declaração seja assinada e autenticada pelo síndico do condomínio, bem como peça uma cópia da ata de assembleia que o elegeu diretamente com a administradora.
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Comprovante de Pagamento e Contas de Luz dos últimos 3 meses
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Capa do IPTU do ano vigente contendo as áreas do imóvel
FIQUE ATENTO! Certidões Positivas do Imóvel são um risco?
Depende. Algumas certidões positivas em imóveis não se classificam como risco ao comprador, mas os débitos devem ser descontados do valor acertado entre comprador e vendedor. Um comprador diligente, que fez a lição de casa, encontra os débitos relevantes do imóvel e desconta do preço acordado.
Dívidas do imóvel, são carregadas para o próximo proprietário, por isto devem-se descontar os valores devidos na transferência.
Lembre-se de solicitar os valores completos incluindo valores devidos de MULTA e ATUALIZAÇÃO MONETÁRIA.
Outras certidões positivas podem se tornar um problema, como por exemplo, a indisponibilidade do imóvel para venda, hipotecas ou qualquer outra dívida em que o imóvel possa estar envolvido. Neste caso, as possibilidades são diversas e cada situação terá um tratamento específico, por isso, a nossa recomendação é, neste caso, consultar uma assessoria ou advogado.
Documentações dos Vendedores e Empresas
Antes de iniciar a busca dos vendedores, faça uma busca no SERASA com seus CPFs para encontrar as participações em empresas. Inclua todas as empresas que encontrar e atente-se para empresas que são donas de outras empresas. Normalmente, a dívida de uma empresa impacta o patrimônio de seu dono em cascata até chegar no topo, a pessoa física.
Fique atento a região em que está procurando as documentações dos vendedores. Se você localizar empresas em outros estados nas suas pesquisas, faça a busca nestes estados também.
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Certidão dos Distribuidores Forenses Cíveis e da Família da Justiça Estadual, incluindo executivo fiscal
Esta certidão deve ser solicitada para todos os vendedores que constam na matrícula do imóvel. É comum também fazer a pesquisa para antecessores, pelo menos o último. Para São Paulo a certidão pode ser obtida no site do TJSP. Para primeira instância, procurar pela Certidão de Distribuição Cível em Geral até 10 anos e para segunda instância, siga as instruções do site.
Este documento informa sobre a existência de processos de natureza cível contra a pessoa ou empresa pesquisada em todas as Comarcas e Foros do Estado de São Paulo. Para obtê-lo, o interessado deverá ter em mãos o nome, CPFe R.G. do pesquisado (todas estas informações devem estar disponíveis na matrícula do imóvel), se for empresa nome e CNPJ(estarão disponíveis na consulta ao SERASA).
A expectativa é que o resultado venha como “Nada Consta” e leva em torno de 5 dias para ser expedida. Caso não esteja disponível e precise ir pessoalmente ao tribunal, não se assuste, pode ser apenas uma questão processual.
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Certidão dos Distribuidores Forenses de Falência, Concordata, Recuperação Judicial e Extrajudicial Abrangendo os Últimos 10 Anos
Esta certidão, como o próprio nome diz, deverá localizar processos de falência, concordata ou recuperação judicial e extrajudicial envolvendo empresas que os vendedores tenham participações diretas ou indiretas.
Para São Paulo pode ser encontrada no site do TJSP.
Esta certidão refere-se a ações criminais envolvendo os vendedores e que podem impactar a compra do imóvel. Para o tribunal de São Paulo, podem ser obtidas no portal do TJSP.
Você poderá pesquisar no site do Conselho da Justiça Federal.
Localize as regiões que procura e preencha os campos necessários.
Procure no site do Tribunal Superior do Trabalho.
Tribunais Regionais: encontre o tribunal do Estado que deseja buscar. Cuidado que podem ter estados que detenham 02 tribunais, como por exemplo, São Paulo tem o TRT2 e o TRT15.
Este site trás uma boa visão dos cartórios de protestos, principalmente na opção nacional, porém vale ressaltar que só é feita a pesquisa com os cartórios participantes. Confira os cartórios de protesto disponíveis nos Estados consultados e, caso, haja algum faltante, entre em contato com o cartório.
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Copia de RG e CPF autenticadas dos vendedores
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Certidão de Casamento Atualizada
Esta certidão informará se a pessoa/empresa pesquisada contém ou não contém dívidas com a receita federal ou procuradoria geral. Caso a certidão apresente resultado positivo isto poderá incorrer em um risco para a transação, pois a receita federal poderá requerer na justiça este imóvel para quitação do débito. Resultados negativos ou positivos com efeito negativo informam que a situação esta segura. Lembrando que positivo com efeito negativo significa que existe um débito com a receita federal, porém já negociado e sendo pago em dia.
FIQUE ATENTO: Certidões Positivas dos Vendedores são um risco?
Sim, tome cuidado. Certidões Positivas com Efeito Negativo, como já mencionado, são situações que podem ser administradas, já que as dívidas estão sendo quitadas em dia. Porém, chama a atenção que este caso tenha ocorrido e o comprador atento deve aumentar sua diligência na presença de casos assim.
Já Certidões Positivas sem Efeito Negativo, com certeza são uma fonte de risco ao comprador.
O fato de ter encontrado certidões positivas não significa que a transação está acabada, significa que precisará de uma diligencia mais criteriosa e é super recomendável que o comprador consulte um especialista no assunto, para assessorá-lo e assegurá-lo de que a compra é segura.
Ufa! A lista é longa e é uma bela lição de casa para você que está no processo de compra de um imóvel. Não deixe nenhum documento de fora ,e caso se sinta inseguro para seguir nesta pesquisa sozinho, contrate um advogado ou assessor para conduzir este processo com você.
Leia também o guia completo para comprar um imóvel usado com segurança.
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